Архитектура

В соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации (далее ГрК РФ) изменение территориального зонирования в Правилах землепользования и застройки следует после изменения функционального зонирования в Генеральном плане г. Березники (далее – Генплан).

1. Земельный участок 59:03:0400069:55, занимаемый городским парком культуры и отдыха со стороны пр. Советский и ул. К.Маркса, находится в стадии поэтапной реконструкции. При реализации проекта реконструкции осуществлена вырубка пухонесущих, больных и старовозрастных деревьев. Взамен предусмотрена посадка деревьев (в том числе крупномеров) разных пород (липы, березы, рябины и пр.). В настоящий момент завершен 1 этап реконструкции, планируется начало работ по 2-му этапу реконструкции. Посадка окончательного количества саженцев древесно-кустарниковой растительности, установленного проектом реконструкции парка, предусмотрена в 2021 году.

Согласно сведениям Государственного архива Пермского края открытие летнего сада состоялось 5 июня 1936 г., где были обустроены площадки для волейбола, бильярда, шахмат и шашек, 25-ти метровая парашютная вышка, организованы курсы для подготовки инструкторов-парашютистов. Предполагалось, что год от года сад будет разрастаться и аллеи летнего сада протянутся от Дворца культуры им. В.И. Ленина до посёлка Кропачево, но задуманное осуществить в довоенные годы не удалось. В послевоенные годы, по предложению В.Л. Миндовского, территорию сада использовали под парк-питомник. На его территории произрастало более 120 видов древесных и кустарных пород: тополь бальзамический, берлинский, канадский; липа; вяз; берёза; ива белая; клён; рябина; черёмуха; вишня; ясень; акация; боярышник; жимолость; сирень; шиповник и т. д. Для отдыха горожан было построено два стадиона, разбиты аллеи, клумбы, установлены скульптуры. В 1950-е гг. парк был обнесён ограждением и вход был платный, работал привозной зверинец, летний буфет. Для развлечения посетителей предлагались различные аттракционы, проводились культурно-массовые мероприятия, с участием творческих коллективов города, агитбригад, устраивались шахматные турниры, танцевальные вечера под духовой оркестр.

В 80-90 г.г. в квартале без выделения земельных участков были расположены: озеленение общего пользования, стадион, спортивные плоскостные сооружения, карусели и аттракционы, дворец культуры им. Ленина, сеть аллей, гаражи, объекты инженерной инфраструктуры.

2. Земельный участок 59:03:0400069:1107 площадью 7,0848 га, занимаемый спортивным плоскостным сооружением, расположен со стороны пр. Ленина в северо-западном углу квартала. Участок в муниципальной собственности муниципального образования «Город Березники» никогда не находился. Договор купли-продажи данного земельного участка был заключен 08.04.1999 г. в рамках приватизации предприятий Пермской области. Продавцом был Фонд имущества Пермской области, покупателем — юридическое лицо, правопреемником которого является ПАО «Корпорация ВСМПО – АВИСМА».

Для рассматриваемого участка решением Березниковской городской Думы (далее — БГД) от 28.04.2015 №804 внесено изменение, согласно которому установлена функциональная зона общественного центра города.

По результатам процедуры внесения изменений в Генплан решением БГД от 25.04.2018 №378 внесено изменение в наименование функциональной зоны (зона общественного центра города стала называться зоной общественно-деловой застройки).

В действующем Генплане, утвержденном решением БГД от 28.08.2019 №642, рассматриваемый земельный участок относится к функциональной зоне среднеэтажной жилой застройки.

Согласно действующим ПЗЗ участок относится к общественно-жилой зоне (ОЖ). Данная территориальная зона предназначена для формирования многофункциональной и общественной застройки с широким спектром коммерческих и обслуживающих функций городского и местного значения при соблюдении видов и параметров разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент, который определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, сооружений.

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Земельные участки в составе жилых зон предназначены для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового и иного назначения. Жилые зоны могут предназначаться для индивидуальной жилой застройки, малоэтажной смешанной жилой застройки, среднеэтажной смешанной жилой застройки и многоэтажной жилой застройки, а также иных видов застройки согласно градостроительным регламентам.

В соответствии с ГрК РФ основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Градостроительный регламент для территориальной зоны ОЖ установлен статьей 10 главы 3 части III Правил.

Собственник земельного участка вправе выбрать любой основной вид разрешенного использования земельного участка, указанный в статье 10 главы 3 части III Правил.

3. Земельный участок 59:03:0400069:1255 площадью 3,9899 га в северной части квартала со стороны ул. Юбилейная отмежеван для размещения общеобразовательной школы.

Таким образом, по сути поставленных вопросов сообщаем, что в г. Березники (образованном 20.03.1932г.) территория квартала площадью ориентировочно 49 га в границах пр. Ленина — ул. Юбилейная — ул. К.Маркса — пр. Советский с момента создания городского парка включала в себя не только озеленение общего пользования, а также объекты, предназначенные для отдыха и развлечения. На большей части квартала был питомник, в котором в послевоенные годы решалась задача по озеленению города путем выращивания саженцев деревьев и кустарников. Функции питомника для выращивания деревьев и кустарников давно утрачены, а деревья выросли. Питомник и его территория не предполагались как территория парка. Городской парк был и остается частью квартала, занимаемой озеленением общего пользования.

На сегодняшний день городской парк составляет порядка 40% территории квартала (земельный участок с кадастровым номером 59:03:0400069:55 площадью 20,9740 га), на которой Администрацией города реализуется проект реконструкции городского парка с заменой деревьев и кустарников. Ликвидация площадей озеленения на земельном участке Генпланом и ПЗЗ не предусматривается.

Земельный участок 59:03:0400069:1262 площадью 6,1051 га, расположенный со стороны пр. Ленина, занят каруселями, аттракционами с большим количеством и плотностью озеленения.

Итого, площадь парка культуры и отдыха с зоной аттракционов занимает более 27 га.

По земельному участку 59:03:0400069:1107 площадью 7,0848 га, находящемуся в частной собственности, оснований для изъятия участка для муниципальных нужд в настоящий момент не усматривается. Ни администрация города Березники, ни граждане, ни коммерческие и некоммерческие организации, включая общественные организации, не вправе препятствовать, указывать или иным способом воздействовать на реализацию гражданами и юридическими лицами своих гражданских прав, к которым, в частности, относится право пользования собственником своего имущества.

По земельному участку 59:03:0400069:1255 площадью 3,9899 га, сообщаем, что строительство общеобразовательной школы на территории, входившей в состав питомника, предусмотрено Программой «Создание новых мест в общеобразовательных организациях г. Березники на период 2016-2025 годов», утвержденной постановлением администрации города от 30.06.2016 № 2047. Строительство школы необходимо для обеспечения пешеходной доступности для учащихся в данном микрорайоне, где находится только школа для детей с ограниченными возможностями здоровья (с тяжелыми нарушениями речи), а в школах №№ 1, 2 и 24, где обучаются более 800 детей данного микрорайона, обучение организовано в две смены. Иных сопоставимых по расположению и доступности вариантов размещения школы в этой части города Березники нет.

Рассмотрение вопроса об обоснованности изменения существующего ныне зонирования возможно в рамках разработки и утверждения Генплана муниципального образования «Город Березники» (завершение работ планируется во 2 квартале 2021 г.).

В целях соблюдения прав граждан на благоприятные условия жизнедеятельности, прав и законных интересов правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства, вопрос принятия Генплана МО «Город Березники» будет выноситься на публичные слушания. В течение одного месяца у граждан будет возможность ознакомиться с проектом Генплана и при наличии обоснованных предложений, замечаний, мнений представить их в письменном виде с учетом вышеизложенного.

Информирование населения о публичных слушаниях осуществляется в установленном порядке посредством официального сайта Администрации города Березники в информационно-телекоммуникационной сети Интернет и газеты «Два берега Камы», принятой официальным печатным изданием муниципального образования «Город Березники».

Организация градостроительной деятельности в Российской Федерации должна осуществляться в соответствии ГрК РФ, с положениями которого лица вправе ознакомиться самостоятельно.

Земельные участки и неразграниченные земли на территории квартала, имеющиеся на сегодняшний момент, представлены в виде таблицы:

Генплан и ПЗЗ размещены в открытом доступе — на официальном сайте администрации г. Березники в сети «Интернет».

Таким образом,  процедура внесения изменения в Правила землепользования и застройки установлена ГрК РФ, участок с кадастровым номером 59:03:0400069:1107 находится   в частной собственности,  а значит требование о внесении изменений в ПЗЗ г. Березники противоречит действующему законодательству и не может быть удовлетворено.

Поскольку в основных видах разрешенного использования зоны Ж-7 отсутствуют индивидуальные жилые дома (они имеются только в условно разрешенные видах данной зоны) необходимо получать разрешения на условно разрешенный вид (такое разрешение представляет собой постановление администрации города о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид той или иной зоны для конкретного земельного участка).

Согласно Генеральному плану города Березники территория, ограниченная улицами Пятилетки — 30 лет Победы — Мира — Большевистская, предполагается под реконструкцию для строительства многоквартирных жилых домов. Поскольку строительство многоквартирных жилых домов на данной территории было начато, но процесс по каким-то причинам не был завершен, существующие на тот момент индивидуальные жилые дома так и сохранились до настоящего времени.

Землепользование и застройка в городе должны осуществляться в соответствии с Правилами землепользования и застройки в г. Березники (далее — Правила). Суть Правил в том, что территория города прозонирована и территориальная зона может иметь основные, вспомогательные и условно разрешенные виды разрешенного использования.

Земельные участки должны использоваться по основному виду разрешенного использования либо при получении разрешения на условно разрешенный вид — по условно разрешенному виду.

На основании Генерального плана города Березники в Правилах на территории, ограниченной улицами Пятилетки — 30 лет Победы — Мира — Большевистская, установлена зона реконструкции малоэтажной застройки для строительства многоквартирных жилых домов до 5 этажей (далее — зона Ж-7).

Основными видами разрешенного использования зоны Ж-7 не предусмотрены индивидуальные жилые дома.

Те, кто имеют намерение разместить на своем земельном участке индивидуальный жилой дом либо реконструировать старый индивидуальный жилой дом, должны в обязательном порядке получать градостроительный план земельного участка. Без разрешения на условно разрешенный вид схема планировочной организации земельного участка для размещения ИЖД не будет соответствовать градостроительному плану земельного участка.

В условно разрешенном виде зоны Ж-7 имеются все виды разрешенного использования зоны малоэтажных жилых домов с приквартирными земельными участками (далее — зона Ж-3), что дает право обратиться за предоставлением соответствующего того или иного условно разрешенного вида зоны Ж-7 лицу, обладающему (согласно п.3 ст.21 части I Правил) правом на изменение одного вида на другой вид разрешенного использования земельных участков.

В части 9 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ указано, что для получения разрешения на строительства ИЖД нужно представить только:

1. правоустанавливающие документы на земельный участок;
2. градостроительный план земельного участка (далее — ГПЗУ);
3. схему планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства.

Разъясняют специалисты:

Расположение города на территории Верхнекамского месторождения калийно-магниевых солей, изначально обусловило развитие города, как центра горнодобывающей и химической промышленности.

В соответствии с земельным законодательством земельные участки для жилищного строительства предоставляются через процедуру торгов. Участие в торгах носит заявительный характер. Победитель торгов берет на себя риски, связанные с застройкой площадей залегания полезных ископаемых, о чем участники торгов предварительно информируются.

В соответствии с п.3 ст.4 Градостроительного кодекса РФ к градостроительным отношениям применяется иное законодательство Российской Федерации, если данные отношения не урегулированы законодательством о градостроительной деятельности.

Отношения в области недропользования регулируются Законом Российской Федерации «О недрах» от 21.02.1992 № 2395-1.

В соответствии со ст. 25 данного федерального Закона проектирование и строительство населенных пунктов, промышленных комплексов и других хозяйственных объектов разрешаются только после получения заключения федерального органа управления государственным фондом недр или его территориального органа об отсутствии полезных ископаемых в недрах под участком предстоящей застройки. Застройка площадей залегания полезных ископаемых, а также размещение в местах их залегания подземных сооружений допускается на основании разрешения федерального органа управления государственным фондом недр или его территориального органа.

В случае расположения земельного участка планируемого строительства в зоне ограничений — Зоне залегания полезных ископаемых и подрабатываемых территорий (Н-3) (ст. 43 части III Правил землепользования и застройки в г. Березники) во исполнения вышеуказанного федерального Закона застройщики обязаны получать разрешение на застройку площадей залегания полезных ископаемых в уполномоченном органе согласно приказу Министерства природных ресурсов и экологии Российской Федерации от 13.02.2013 № 53 «Об утверждении Административного регламента предоставления Федеральным агентством по недропользованию государственной услуги по выдаче заключений об отсутствии полезных ископаемых в недрах под участком предстоящей застройки и разрешения на осуществление застройки площадей залегания полезных ископаемых, а также размещение в местах их залегания подземных сооружений».

Данная зона (Н-3, также как и зона Н-7) указывается в градостроительном плане земельного участка.

Государственная услуга «Выдача разрешения на застройку площадей залегания полезных ископаемых» предоставляется отделом геологии и лицензирования по Пермскому краю Департамента по недропользованию по Приволжскому федеральному округу.

По предоставленной специалистами ПАО «Уралкалий» информации, алгоритм следующий:

Примерный алгоритм получения застройщиком разрешения на застройку площадей залегания полезных ископаемых

Получение разрешения на застройку площадей залегания полезных ископаемых в районе строительства запрошенных объектов осуществляется в несколько этапов:

1. По обращению застройщика – недропользователь разрабатывает краткую горно-геологическую характеристику (КГГХ) района намечаемого строительства (приложить ситуационный план района предполагаемой застройки застройки масштаба 1:5000, либо 1:10000 полученный в управлении архитектуры и градостроительства администрации г.Березники).
2. Застройщик с разработанной КГГХ обращается в специализированную организацию для разработки горно-геологического обоснования (ГГО). В данной области специализируется ОАО «Галургия» (адрес: Чуртанское шоссе, 58, тел. 29-23-49).
3. Застройщик обращается в ПАО «Уралкалий» с заявлением о предоставлении согласия на застройку площади горного отвода ОАО «Уралкалий» (приложить ГГО).
4. ПАО «Уралкалий» рассматривает данное заявление и выдаёт заявителю согласие либо уведомление об отказе в выдаче согласия на застройку площади горного отвода ПАО «Уралкалий».
5. Получив согласие недропользователя (ПАО «Уралкалий»), Вы сможете обратиться в отдел геологии и лицензирования по Пермскому краю Департамента по недропользованию по Приволжскому федеральному округу (по адресу: 614016, г. Пермь, ул. Камчатовская, 5, тел. (342) 291-09-67, 244-62-12) для получения государственной услуги разрешения на застройку площадей залегания полезных ископаемых.

В соответствии с ч.17, ст. 51 Градостроительного кодекса РФ не требуется оформлять разрешение на строительство в случае:

1. строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;
2. строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других);
3. строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;
4. изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом;
• капитального ремонта объектов капитального строительства;
• строительства, реконструкции буровых скважин, предусмотренных подготовленными, согласованными и утвержденными в соответствии с законодательством Российской Федерации о недрах техническим проектом разработки месторождений полезных ископаемых или иной проектной документацией на выполнение работ, связанных с пользованием участками недр;
5. иных случаях, если в соответствии с настоящим Кодексом, законодательством субъектов Российской Федерации о градостроительной деятельности получение разрешения на строительство не требуется.

Законом о градостроительной деятельности в Пермском крае N 805-ПК от 14 сентября 2011 года расширен список объектов на которые не требуется получать разрешение на строительство.

В соответствии с ч.4 ст. 20 выше указанного закона выдача разрешений на строительство не требуется в случаях, установленных Градостроительным кодексом Российской Федерации, а также в случаях:

1. строительства физическим лицом для целей, не связанных с предпринимательской деятельностью, гаража на земельном участке, предоставленном в установленном порядке гаражно-строительному, гаражному кооперативу;
2. строительства, реконструкции в границах населенного пункта:
• сетей инженерно-технического обеспечения (тепло-, газо-, электро-, водоснабжения, водоотведения, связи и др.), предназначенных для присоединения объекта (здания, строения, сооружения, реконструируемого объекта, объекта незавершенного строительства), до точки подключения к системам тепло-, газо-, электро-, водоснабжения, водоотведения, связи и др.;
• подъездов к автомобильным дорогам общего пользования, съездов с автомобильных дорог общего пользования. Строительство, реконструкция указанных объектов осуществляется с соблюдением требований законодательства об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности;
3. строительства, реконструкции элементов благоустройства, в том числе внутриквартальных проездов, тротуаров, пешеходных дорожек, детских площадок, ограждений, открытых плоскостных спортивных сооружений, остановочных пунктов общественного транспорта, малых архитектурных форм, элементов оборудования мест отдыха и озеленения;
4. реконструкции здания в пределах земельного участка, предоставленного для размещения здания, путем устройства пандусов для маломобильных групп населения, крылец, входных групп для входа в помещения первых этажей;
5. строительства, реконструкции в границах городского округа, муниципального района следующих объектов связи, не относящихся к особо опасным, технически сложным сооружениям связи:
• сборно-разборных конструкций, предназначенных для размещения средств связи, кабелей связи, средств коллективного доступа;
• кабелей связи, предназначенных для присоединения предусмотренных
6. строительства, реконструкции в границах городского округа, муниципального района в соответствии с требованиями градостроительного плана земельного участка или проектом планировки территории и проектом межевания территории (применительно к линейным объектам), а в случае размещения объекта в порядке, предусмотренном статьей 39.36 Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствии со схемой предполагаемых к использованию земель или части земельного участка, на которых планируется размещение объектов, линии электропередачи классом напряжения до 35 кВ, а также связанных с ними трансформаторных подстанций, распределительных пунктов и иного, предназначенного для осуществления передачи электрической энергии оборудования.

В соответствии с ч. 8 ст. 36 Градостроительного кодекса РФ и ч. 4 ст. 5 части I Правил землепользования и застройки в г.Березники «земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия».

С момента регистрации заявления максимальный срок составляет 45 календарных дней.